市から空き家のことで通知が来た。どの段階で、何が起きるのか

2026年9月時点の内容です

段階は決まっています。自分がどこにいるか確認してください

空家等対策の推進に関する特別措置法で、原則の順番が決まっています。ただし例外が2つあります。所有者が分からない場合の略式代執行と、災害などの非常時の緊急代執行は、命令の段階を経ずに行われます。

「管理不全空家」と「特定空家」は別ものです

管理不全空家には、命令も代執行もありません。2023年の法改正で新しくできた、早い段階で手を打つための仕組みです。市から見れば「まだ危険ではないが、このままだと危なくなる」という予告です。

何を見て判断されているのか

国のガイドラインに判断の目安があり、市町村がこれを元に独自の基準を作っています。外から見て分かる状態が中心です。

• 建物の傾き：管理不全の水準は、わずかな傾斜が出ている段階から
• 外壁：ひび割れや欠損が下地まで達している（特定空家は、既に落下した形跡がある段階）
• 屋根：屋根材の剥離やずれがある（特定空家は、既に落下した形跡）
• 塀・門・擁壁：ブロックがずれている、わずかでも傾いている
• 窓・開口部：割れたまま放置され、人が入れる状態
• ごみ・雑草・立木：堆積、繁茂、枝の越境。ねずみや害虫の発生のおそれ

勧告を受けると、税金はどう変わるのか

家が建っている土地は「住宅用地の特例」で課税標準が圧縮されています。勧告を受けると、これが外れます。

よく「6倍になる」と言われるのは、この1/6が外れることから来ています。ただし厳密に6倍になるとは限りません。住宅用地以外の宅地には負担調整措置があり、課税標準額には評価額の70%という上限が働きます。200㎡を超える部分はもともと1/3です。

勧告は撤回されます。上がったままではありません

ここが最も知られていない点です。指摘された箇所を直し、市が改善を確認すれば、勧告は撤回され、住宅用地の特例は戻ります。（撤回は市の認定によるもので、自動的に行われるものではありません。改善が不十分と判断されれば撤回されないこともあります）

1. 指摘された措置を実施する（草木の伐採、塀の補修、窓の閉鎖など）
2. 市に完了の届出をする（黙って直しても市は把握しません）
3. 市が現地を確認する
4. 「管理不全空家等でなくなった」と認定し、勧告を撤回する
5. 市の税務部局に情報が渡り、次の課税から特例が戻る

全国でどのくらい進んでいるのか

国土交通省の集計（2025年3月末時点の累計）では、次のようになっています。

指導までで止まっている件数が大半です。特定空家で見ると、指導まで来た約4万3千件のうち、勧告に進んだのは約1割。代執行（行政代執行286件・略式代執行592件・緊急代執行12件の合計890件）まで行ったのは約2%です。

所有者が自分だけではない場合

相続人が複数いる、連絡が取れない相続人がいる。この状態で通知が来ると動けなくなります。

• 管理不全建物管理制度（民法264条の14）：管理が不適切な建物について、裁判所に管理人を選任してもらう制度
• 所有者不明建物管理制度（民法264条の8）：所有者が分からない建物についての制度
• 相続財産清算制度：相続人が全員放棄している場合など

市町村長にも、これらの選任を裁判所に請求する権限があります。市に相談すれば、市の側から動けることもあります。一人で抱えずに、担当課に事情を伝えてください。

通知が来たときにやること

1. 封書の中の「段階」を確認する。助言・指導か、勧告か。ここで税金の扱いが変わります
2. 市の担当課に電話する。何をどこまで直せば良いか、期限はいつかを聞く。担当者名を控える
3. 現地の写真を撮る。直す前の状態を残しておく
4. 直せる範囲か、費用がかかるかを判断する。草木の伐採だけなら数万円で済むことも多い
5. 直したら必ず市に届け出る
6. 直すのが難しい、あるいは今後も管理できない見込みなら、手放すことも選択肢に入れる

よくあるご質問

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