相続登記をしていない。過去の相続は2027年3月31日が期限です

2026年9月時点の内容です

まず、自分に期限が来ているかを確認する

期限は2つに分かれます。どちらに当たるかで残り時間が変わります。

10年前、20年前の相続も対象です。「昔のことだから関係ない」ということはありません。祖父母の名義のまま放置されている土地も、相続人であるあなたに義務があります。

やらなかったらどうなるのか

10万円以下の過料の対象になります（不動産登記法164条1項）。行政上の秩序罰で、前科にはなりません。

ただし、いきなり請求書が届くわけではありません。流れはこうです。

1. 登記官が義務違反を把握する
2. 登記官から催告書が書留で届く（期間を指定して申請するよう求められる）
3. 期間内に申請も、正当な理由の申出もない場合、登記官が裁判所へ通知する
4. 裁判所が過料の裁判をする

催告書が来た時点で対応すれば、過料にはなりません。申請するか、正当な理由を書いて資料を添えて法務局に出すかのどちらかです。

遺産分割がまとまっていない場合の逃げ道

いちばん多い足止めがこれです。兄弟間で話がついていない、連絡の取れない相続人がいる、という状態で3年が過ぎてしまう。

この場合に使えるのが相続人申告登記です。2024年4月に新設された制度で、あまり知られていません。

もうひとつの選択肢は法定相続分での相続登記です。これでも義務は果たせますが、登録免許税がかかり、相続人全員分の戸籍が必要で、あとで遺産分割をすればもう一度登記が要ります。遺産分割が未了なら、まず相続人申告登記を使うほうが合理的です。

自分でやるか、司法書士に頼むか

登記は自分でもできます。ただ、つまずきどころがはっきりしています。

自分でやる場合の手順

1. 対象の不動産を特定する（登記事項証明書、固定資産税の課税明細書、名寄帳）
2. 戸籍を集める（被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍と、相続人全員の戸籍）
3. 遺産分割協議書を作り、相続人全員の印鑑証明書を揃える
4. 登記申請書を作る
5. 登録免許税を計算し、収入印紙を用意する
6. 不動産の所在地を管轄する法務局に申請する

よくある失敗

• 「固定資産税課税標準額」と「評価額」を取り違える。登録免許税の計算に使うのは評価額です。法務局が注意喚起しているほど多い誤りです
• 共有名義なのに、持分を掛けるのを忘れる
• 収入印紙を申請書に直接貼ってしまう（正しくは貼付台紙に貼る）
• 未登記の建物があり、そもそも相続登記ができない（先に表題登記が必要で、これは土地家屋調査士の仕事です）
• 転籍や改製で戸籍が途切れ、旧字体の古い戸籍を読む必要が出てくる
• 登記簿上の住所と亡くなったときの住所が違い、戸籍の附票などでつなぐ必要がある

法務局には無料の手続案内があります（予約制・20分程度、電話・対面・ウェブ会議）。まずここで聞いてから決めるのが確実です。

2026年に入って増えた手続きが2つあります

所有不動産記録証明制度（2026年2月2日開始）

登記名義人になっている不動産を、全国分まとめて一覧にした証明書を出してもらえる制度です。全国どこの法務局でも請求できます。亡くなった方の分を相続人が請求できるほか、ご自身が存命のうちにご自身の分を請求することもできます。

「田舎に山林があったかもしれない」「私道の持分が漏れていないか」という不安がある場合、これで確認できます。ただし法務省は、検索の性質上、抽出される不動産の網羅性には限界があると注意喚起しています。登記に反映されていない不動産は出てきません。登記漏れがないことを保証する証明書ではない、という点は押さえておいてください。

住所等変更登記の義務化（2026年4月1日施行）

相続登記とは別の義務です。名義人の住所や氏名が変わったら2年以内に変更登記をする必要があります。施行前の変更分は2028年3月31日まで。過料の上限は5万円です。

「スマート変更登記」という仕組みがあり、一度申し出ておけば法務局が職権で登記してくれます。転居が多い方はこちらを検討してください。

登記が済んだあとの話

名義を自分に変えても、家が空いていることは変わりません。むしろここからが本題です。

• そのまま持ち続ける → 固定資産税と管理が続きます。管理不全空家として勧告を受けると、土地の税の軽減が外れます
• 売る → 相続空き家の特別控除には2027年12月31日という制度の期限があります。使える可能性があるなら、登記と並行して動いたほうがいい
• 貸す → 相続した家の税の特例は使えなくなります。先に確認が必要です

登記を先に済ませてから売却を考える方が多いのですが、実は同時に進められます。売却先が決まってから登記をしても間に合うことがありますし、名義が変わっていない段階でも査定も相談もできます。「登記が終わってから」と待っているうちに特別控除の期限が過ぎてしまうのが、いちばん惜しい形です。

よくあるご質問

あわせて読まれています